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小微企业的风险更大,不乏企业主借房抵经营贷融资炒房的现象

  • 日期:2020-04-22 17:10:08
  • 来源:互联网
  • 编辑:小狐
  • 阅读人数:546

“即看即签,最近房屋签约速度太快了。”连日来,深圳楼市投资炒作的高涨情绪让在深圳房产中介工作多年的王经理都感到惊讶。

“一房难求”“千万豪宅秒光”“百万喝茶费”…不断刺激着购房者的神经,此轮深圳楼市的火爆与全国其他地区冷清的楼市形成鲜明对比。不过深圳楼市高涨背后却大有“门道”有部分企业借普惠政策契机弯道“炒房”使得资金脱离实体的同时,也加大杠杆炒房拉高了房价,引发金融风险的传导。

原本是灌溉实体经济的“活水”却被部分企业“钻空子”炒房,通过这一模式,的考核任务、银行的风险偏好以及企业的融资需求3个目标都得到了满足;相反,无房产可抵押的小微企业仍限于贷款难的处境。一位资深银行人士告诉《中国经营报》记者:“企业质押房产从银行贷款,对于银行来说,既控制了风险,同时也完成了小微考核指标。”

小微企业的风险更大,不乏企业主借房抵经营贷融资炒房的现象(图1)

楼市火爆:部分黄金地段房价飙涨

从3月下旬以来,深圳看房的客户陡然增多,王经理频繁接到预约电话。“最近我带着一对夫妻看房,前一天他们去看的房子转天就已经被别的客户签走了。”

据王经理介绍,这一波行情从去年底一直延续到现在,1~3月份受疫情影响看房的人比较少,但是从3月下旬后看房的存量需求快速释放,二手房成交量增长比较快,价格也有不同程度上浮。

位于深圳市南山区的房产中介叶经理介绍,目前主要是刚需购房,主要是部分区学位房和豪宅涨幅较大,尤其是南山、前海、宝安等片区,比如后海地段一些房源短时间内跳涨了20%~50%。

深圳中原研究中心统计显示,3月份深圳二手房成交8008套,远超2月份成交量;在成交量上升的同时,价格也在走高。中国房地产协会数据显示,3月份,深圳二手房单价高达7.18万元/平方米,同比上涨14.54%;新房单价每平方米6.34万元,同比上涨12.88%。

一位购房人士告诉记者,现在全球经济都受到疫情影响,各国的货币宽松,害怕手里的钱会贬值,深圳的房子起码不会降价,尤其黄金地段的房产或者学位房,做保值的资产配置最好。

此外,有分析人士指出,深圳近期似乎有些房市宽松政策,包括豪宅标准调整、允许地产商缓交土地出让金等,刺激了很多以前住在香港的人过来买房,拉动了当地住房市场。

类似的情形也在上海上演。4月13日,上海新盘“豪宅”碧云尊邸也出现火爆认筹场面,现场意向购房者大排长队;与此同时,上海的二手房市场也成交量猛增。

“很多刚需族进场了。”上海我爱我家一位房地产经纪人告诉记者,“眼下房贷利率也特别划算。今年3月份上海市教委发布了《上海市教育委员会关于2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》买学区房成了刚需;而且在当前形势下,很多人觉得买房比较保值。”

4月20日,中国授权全国银行间同业拆借中心公布,贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。记者注意到,此前的3月20日LPR为:1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%。易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析,此次LPR下调力度较大,一方面通过下调贷款利率带来了减负效应,另一方面有助于刺激购房需求释放,近期各地预售证的发放节奏加快,银行贷款也比较积极,配合此次月供压力减少的效应,购房需求有望积极释放,进而带动市场成交量的上升。

从成交价格来看,国家统计局官网发布的《2020年3月份70个大中城市商品住宅价格变动情况》显示,4个一线城市中,上海和深圳新房价格分别环比上涨0.1%和0.5%,北京持平,广州环比下降0.5%;二手房的房价环比微涨,北京上涨0.2%,上海上涨0.3%,深圳上涨1.6%,广州下降0.2%。

企业借机炒房:小微企政策套利

“近来投资目的购房者比较多,我接待的购房者中多为企业主、公司高管等人群。”上述房产中介王经理告诉记者。

实际上,深圳楼市此轮火爆的背后,不乏企业主借房抵经营贷融资炒房的现象。多位知情人士透露,有些企业主利用银行推出的贷款优惠和政府的贴息等政策,将房产抵押给银行获取低利率的贷款,再将融资的资金投资购房。某股份制银行客户经理向记者分析,有的房产抵押贷跟房贷差不多了,期限比较长,有的甚至能达到20年,而且授信额度较高,能贷出七到八成出来。“再加上政府对小微企的贴息部分,有些抵押贷下来利率甚至低于3%。”

上述知情人士称,现在各种普惠政策对有房有企业的老板非常有利,一些企业主通过房产抵押给银行获取低利率的贷款,再用融资资金去投资买房。

某国有银行深圳分行业务人士透露,现在抵押贷款做得较多,而且很多银行开始做线上抵押类贷款,操作简单,利率也相对较低,部分银行利率低于4%,如果对抵押率要求不高的客户大部分可以线上做。

2月初,深圳市人民政府下发《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》中推出“惠企16条”宣布全市产业资金优先用于扶持受疫情影响严重的中小微企业,划拨10%的市级产业专项资金重点用于贷款贴息,对于疫情防控期内获得银行等金融机构的新增贷款(展期视同新增)按实际支付利息的50%给予总额最高100万元的贴息支持,贴息期限不超过6个月。

一家酒业公司董事长表示,现在市场形势不好,尤其一些制造业、餐饮服务业等企业需求不足,正常生产经营营收受阻,购置房产不仅可以资产保值、转手收益,还可以抵押贷款。

上海一位小微企业主亦告诉记者,受疫情影响,很多生产压缩了。“企业也在寻求有合适回报率的项目,不排除会投资房地产。”

针对房抵经营贷资金流入房市的问题,紧急发文要求银行自查。4月20日,中国深圳中支货币信贷处下发,要求各银行针对今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查,主要有以下几点:

一是截至2020年3月末房抵经营贷余额,2019年3月末余额,2019年12月末余额情况。二是贷前准入情况。对借款人名下经营实体的真实性调查情况,借款人持有被抵押房产时间情况,企业成立时间情况。三是贷款情况。重点梳理借款人(含企业或个人)自疫情发生(1月25日)以来新购房产(含住宅和商务公寓等)并以新购房产作抵押的贷款情况,以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。四是贷后情况。借款人贷后新增房产的监测情况。五是自查发现的其他可疑情况或问题。

同日,深圳市中小企业服务局发声称,将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度,严防不符合贴息条件的贷款项目混入,骗取财政资金。一旦发现并查实,将依法依规对单位和个人给予失信惩戒,涉嫌犯罪的,依法移交司法机关处理。

某国有银行深圳一支行业务人士透露,这次下得比较急,排查后,这类业务可能会受到一定影响,银行的授信应该会有一定程度收紧。

“目前相关政策还没有传达到,但听到的风声也是政策要收紧,之前本来就收紧过一次了。” 某股份行总行人士告诉记者,“在(贴息)政策刚出来的时候,很多企业都是把之前的贷款结清,我们给它们重做贴息;3月份,行内发了,不满一年的企业主体不可以作物业抵押经营贷;按照2月份贷款结清重做的也不行,导致很多贷款申请都放不了款。”

不过,记者采访多位银行人士了解到,企业利用较低贷款利率的经营贷去买房的情况此前就存在,主要看市场流动性和贷款成本。浙江某农商行金融市场部总经理告诉记者:“很多企业主动拿房子来抵押,获取快速贷款,用于经营;如果是专职炒房的,会再套出去买房。”

银行小微企融资困境:优质资产难找

房抵经营贷作为银行的一项传统业务,存续已久,对银行来讲,由于有抵押物,风险相对可控。在同等情况下,银行更加青睐有抵押物的企业,这意味着审批速度更快、贷款利率更低。

记者在采访中了解到,受疫情影响,小微企业经营风险上升,银行在融资审批中对房产等质押物抵押贷款依赖度有所上升。

一家做自助售货机公司的总经理向记者表示,现在小微企业融资更难,尤其是没有房产可抵押的企业,即便以前可以通过税务等数据申请贷款,但现在很多银行都会先看经营流情况,情况好的才能获批,否则很难获得贷款;当然有房产等抵押的融资获批可能性更大一些。据其透露,现在很多小微企都是通过小额贷公司进行融资,由小额贷公司根据企业情况选择合适的银行推送进行贷款申请,不过成本会高很多。“我现在每天都能接到很多这样的推销电话。”

前述某股份制银行广州一支行行长表示,现在银行的压力非常大,一方面要根据要求加大对小微企融资支持,现在考核中也增加了小微企信贷考核占比,但是找可以放贷的优质小微企资产太难了,所以会出现部分经营现状和前景好的优质小微企被多家银行争夺的情况,大部分被评估风险偏高的小微企还是不太敢放贷。“疫情过后,小微企业的风险更大,银行在甄别审核上更加审慎,有房产抵押的企业在融资时会更占优势。”

上述公司总经理表示,不过现在多数小微企流压力大,能借出贷款主要都用于员工工资、设备和市场方面了,拿来买方投资的并不是主流。

值得注意的是,近来抵押贷款的不良率也在攀升。记者采访中了解到,各家银行也在积极推进按揭业务。浙江某农商行金融市场部总经理表示,“从按揭贷款数据来看,逾期率有所上升。不过银行也很矛盾,按揭贷款属于相对来讲风险较低、收益相对较高的。我们行也在加大开展按揭业务。”

上海申宜禾律师事务所合伙人王龙国律师分析,“房抵经营贷”是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押,向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。在申请时,银行会要求经营相关的证明,不排除借款人为满足审批条件递交假材料。

对于银行而言,王龙国指出,银行面临贷款用途与实际用途不一致的风险。“房抵经营贷的主要风险在于违背国家政策,可能引起其他一些的连锁反应。比如贷款人把款项投入楼市,购买房屋可能不是为了居住的刚需,而是投资,这样就可能导致房价上涨。而银行现在降低一些要求发放贷款的目的是解决新冠肺炎对经济的影响,发放贷款是要投放到经营中,解决中小企业的生存问题。”

某城商行人士告诉记者:“我行基本不做‘见房即贷’需要企业有真实的生产经营业务。同时,针对企业经营过程中存在的资金需求,我行也推出了税务贷、租赁贷等产品。”

不过,银行的这一风险偏好在短期内难以扭转,也有其背后原因。前述某资深银行人士直言:“假如银行风险偏好放好,不再需要房产抵押,这反倒会使资金流入房地产更加方便。”

本文相关词条概念解析:

贷款

贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去,可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要,促进经济的发展;同时,银行也可以由此取得贷款利息收入,增加银行自身的积累。银行通过贷款方式将所集中的货币和货币资金投放出去,满足社会扩大再生产的补充资金需要,促进经济的发展;同时也可由此取得贷款利息收入,增加银行本身的积累。在中国,还运用贷款的有偿使用原则,促进企业改善经营管理;并且把银行信贷作为分配资金的重要方式,也作为调节和管理经济的重要经济杠杆。

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