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地产类通道费用已经涨到了1.5%,信托公司设立信托计划

  • 日期:2020-05-03 18:43:29
  • 来源:互联网
  • 编辑:小狐
  • 阅读人数:944

近日多位业内人士向《中国经营报》记者表示,由于地产业务额度紧张,信托公司很少再开展地产类通道业务,同时部分信托公司也在向真实的地产股权投资业务探索转型。

不过,据记者调查了解,业内不乏以“明股实债”方式规避融资类额度限制,以向非地产公司发放贷款为名,变相给其关联地产公司融资等非常规业务。

控地产、压降融资类业务等“组合拳”之下,如何在合规的同时,还能不失去地产业务这块“肥肉”正在成为信托公司探索的焦点。

倒逼之下,有限的地产额度,如何发挥出更大的效益,成为信托公司思考的课题。

近日,某央企信托公司内部人士透露,“地产业务额度金贵,地产类通道费用已经涨到了1.5%,而且公司几乎已经不做地产通道业务量了。”

多位信托公司内部人员向本报记者确认了上述现象。相关统计显示,严之前,2018年8月至2019年初,地产业务主流通道费率主要在2‰~3‰。

公开报道显示,2019年下半年开始,部门要求信托公司严格控制房地产信托业务,规模不得超过2019年6月30日的额度。2020年,方面的要求是“房地产信托额度务必不能超过2019年底。”

多位业内人士向本报记者表示,包括房地产供应链融资业务,购房尾款融资业务、真实应收账款融资业务、房地产融资租赁、房地产投资信托(REITS)等地产类多元化创新业务,以及地产类通道业务、“明股实债”类地产业务、真实地产股权投资业务都被计入了房地产业务额度。

“只要融资企业营业执照上有地产类的业务,都算信托公司地产业务。”华南某信托公司高管表示。

在纳入统计的泛地产类业务范围更加宽泛的同时,2019年末较2019年上半年,地产业务规模已经较大规模的下降。

根据用益信托研究院统计数据,从季度走势来看,2019年3季度成立规模比2季度减少619.73亿元,4季度比3季度减少106.3亿元。

本报记者从多家信托公司内部了解到,目前信托公司在地产业务方面,需要做到清算和续作之间的平衡,到期清算一笔,释放出额度来,才能续作新项目。

除了减少开展地产通道业务之外,记者注意到,部分信托公司已经开始加速对地产业务转型、变通的探索。

华南某信托公司表示,公司正在研究地产基金业务,目前在架构设计阶段,还没有项目落地。另外多家公司内部人员表示,公司正在往真实股权方向转型。

据记者了解,为开展地产股权投资业务,有信托公司内部还专门制定了《展业指引》对合作方、项目选择、交易结构设计等相关问题进行具体明确和限定。

地产基金业务就是其中之一,其基本架构为:信托公司设立信托计划,由信托计划认购私募基金(即认购有限合伙企业LP份额)再由私募基金投向房地产项目公司。

“信托公司在这方面(真实股权投资)并不擅长,真实的股权类产品也很难出去,规模基本上可以忽略。”南方某信托公司高管表示。

颇值得一提的是,信托公司却可以通过“明股实债”类地产业务,轻松规避压降融资类业务的政策。

用益信托数据显示,截至2020年4月29日上午,已有近20家信托公司,累计参与设立了202只(含一只信托产品分设多期)地产类股权投资信托。从信托功能分类上看,上述202只产品,无一例外,均被划分为“投资类”

记者注意到,上述股权投资类信托中,有部分产品植入有限合伙架构,属于地产基金模式,但无论是地产基金模式,还是地产股权模式,多数都设置了固定收益率,抵押担保措施齐全,产品期限多在两年(含)以下。对于此类产品,某信托公司研究部人员直言,“大部分是明股实债。”

“地产基金模式只是比单纯股权投资模式多了一层有限合伙而已,信托层面不好设计和披露的,可以拿到基金层面实现,说白了,就是明保变暗保。”上述华南信托公司高管表示。

记者:樊红敏

本文相关词条概念解析:

信托公司

信托公司,在中国是指依照《中华人民共和国公司法》和根据《信托投资公司管理办法》规定设立的主要经营信托业务的金融机构。信托公司以信任委托为基础、以货币资金和实物财产的经营管理为形式,融资和融物相结合的多边信用行为。信托业务主要包括委托和代理两个方面的内容。前者是指财产的所有者为自己或其指定人的利益,将其财产委托给他人,要求按照一定的目的,代为妥善的管理和有利的经营;后者是指一方授权另一方,代为办理的一定经济事项。信托业务的关系人有委托人、受托人和受益人三个方面。转移财产权的人,即原财产的所有者是委托人;接受委托代为管理和经营财产的人是受托人;享受财产所带来的利益的人是受益人。信托的种类很多,主要包括个人信托、法人信托、任意信托、特约信托、公益信托、私益信托、自益信托、他益信托、资金信托、动产信托、不动产信托、营业信托、非营业信托、民事信托和商事信托等。当前能够从事资产管理业务的公司除了证券公司、基金公司、信托公司以外还有第三方理财公司,从某种意义上来说,第三方理财公司在资产管理市场上的拓展和定位有些类似于现如今的私募基金,将专家理财和灵活的合作条款捆绑嫁接作为打开资产管理市场的突破口。信托业务方式灵活多样,适应性强,有利于搞活经济,加强地区间的经济技术协作;有利于吸收国内外资金,支持企业的设备更新和技术改造。

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