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按三道红线,融创,华夏幸福承诺

  • 日期:2020-08-31 11:34:20
  • 来源:互联网
  • 编辑:小狐
  • 阅读人数:792

8月23日,中国网站公布称,8月20日,住房城乡、在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。银、、交易商协会等相关部门负责同志,以及部分房地产企业负责人参加会议。

房企三道红线将出台,12家重点房企试点融资新规

此前,资本邦报道,部门为控制房地产企业有息债务规模,出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档,并设置了“三道红线”具体为1剔除预收款后的资产负债率大于70%;2净负债率大于100%;3短债比小于1倍。

在这三个指标中,资产负债率通常是用来判断企业整体负债水平;净负债率则是判断房企自身财务风险,通常用来反应房地产公司真实负债压力及杠杆水平;短债比则更倾向于判别短期财务风险,可了解到流压力及安全性。

按“三道红线”试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。也即,如果“三线”均超出阈值为“红色档”有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”有息负债规模年增速不得超过15%。

可以看出,这所谓的“三道红线”依旧是从这几年的政策“住房不炒”等为出发点,不过更快准狠的狙击房地产企业的高杠杆率,抑制住当下的土地火爆行情。

据最新报道称,此次参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家,分别是碧桂园(02110.HK)恒大(03333.HK)万科(000002.SZ)融创(01918.HK)中梁(02772.HK)保利(600048.SH)新城(01030.HK)中海(00688.HK)华侨城(000069.SZ)绿地(600606.SH)华润(01109.HK)和阳光城(000671.SZ)对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。企业需于9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整。若未达标,层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

资本邦注意到,上述参与企业座谈会的12家重点房企分布于红、橙、黄、绿四个档位。

其中已经触及三道红线的房企有4家,分别是:中国恒大(3333.HK)融创中国(1918.HK)绿地控股(600606.SH)中梁控股(2772.HK)触及二道红线的房企有1家,是阳光城(000671.SZ)触及一道红线的房企有3家,分别是碧桂园(2007.HK)万科(000002.SZ)新城控股(601155.SH)尚未触及红线的房地产公司多数来自央企系房产,包括保利地产(600048.SH)中海地产(0688.HK)华润置地(1109.HK)华侨城(000069.SZ)

对于这几条政策,各大房地产企业又会如何在严格的制度下艰难生存呢?

三道红线下的房企众生相:近8成房企踩红线

根据这“三道红线”标准测算,从2019年年报来看,踩了1条红线的房企有108家,踩了2道红线的房企有近50家,踩了3道红线的房企有50多家。下表是资本邦根据部分热门上市公司房企踩线情况的汇总。

按三道红线,融创,华夏幸福承诺(图1)

第一梯队:

融创中国:孙宏斌的大手笔收购和扩张

孙宏斌大手笔收购和扩张是融创快速发展成一线房企的必要因素,想必大家都对融创收购有所耳闻,其中乐视网仅仅是一个不起眼的缩影。例如,融创中国于2019年3月出资约90亿元购大连万达商业约3.75%权益,合共斥资57.23亿元购金科地产逾20%权益,以数十亿收购北京链家的少数权益,收购多个一线城市项目…对于并购扩张,融创中国并不吝啬。

而融创中国强劲的收入和利润增长背后,是大笔的流出和资本开支,同时债务负担不断加重。而如此大的债务负担使融创中国不得不入围红色第一批次。

据悉,2019年,融创中国剔除预收款后的资产负债率为84.2%;净负债率为214.1%;货币资金与短期债务之比为0.57。

资本邦注意到,随着资产规模不断扩大,融创中国杠杆率也维持在较高的位置。截至2019年末,融创中国的股东应占权益为830.73亿元,杠杆率为11.56倍。也就是说,这家房地产公司的普通股股东在用大约831亿元的资本金,撬动起11.56倍的资产(即9606.49亿元)

据悉,在3月份的2019年报业绩会上,孙宏斌把调整结构列为集团2020年的首要战略,提出2020年融创要做三件事情:降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地。把降融资成本排在了2020年的第一位,作为主要战略来实行,看来房地产企业的高杠杆运作模式对于其行业内部的高管来说也是一颗随时可能的地雷。

在如此大的杠杆情况下,融创又在此时选择分拆旗下子公司融创服务赴港上市,各中心思,值得深思。

华夏幸福:还不清的永续债+对赌协议

几年前还牢牢占据龙头地位的房地产公司华夏幸福最近的业绩可能会有些不够看,据克尔瑞研究数据显示2020年1-7月的额华夏幸福是438亿,排名35位。已经彻底的离开了房地产企业的第一梯队。与此同时华夏幸福为了保持其发展做的还是不间断的融资,其负债率杠杆也已经彻头彻尾的踩进了红线。

2002年,华夏幸福与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的协议,自此整个固安因为华夏幸福的产城得到脱胎换骨的改变,当时华夏幸福的打响了属于自己的第一炮。但回望这些年华夏幸福的发展,似乎也只有固安工业园可以拿得出手,而固安产业园却是当初的初创团队没杂念豁出去干的结果,经历了这么多年,当初那种精神早已经不复存在了。

据粗略统计,今年上半年,华夏幸福融资总额已达718亿元,同比增长116%。其中公开公告显示永续债成为了今年华夏幸福融资的重点。仅5月至7月,华夏幸福连续发布了5次永续债融资公告,累计涉及融资额166亿元。据悉,2019年,华夏幸福剔除预收款后的资产负债率为77.8%;净负债率为185.3%;货币资金与短期债务之比为0.68。

中国平安的投资篮子里有大量房地产企业的身影,旭辉、绿地、碧桂园等都赫然在列。其中与中国平安只入股10%左右比例不同的是,2018年平安入股华夏幸福接近20%。而且这一次入股并不是增资同比例稀释的模式,而是选择大股东的直接转让。值得一提的是双方还签订了“对赌协议”华夏幸福承诺,在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。

华夏幸福可谓目前的处境最为艰难,前有政策约束,后有净利润保证,中标三道红线的华夏幸福是否能在此次洗盘中保证其存活下来?

绿地控股:杠杆水平处于高位,降负债任重而道远

今年5月,绿地控股曾收到上交所的工作函,其2019年投资收益大幅提升及处置交易性金融资产取得的投资收益等问题遭到了层的质疑。

值得注意的是,在今年第一季度的财报上,绿地控股的表现可谓是让人咂舌,其一季度总负债高达惊人的9985亿元。其中,短期借款317亿元,应付账款1557亿元,合同负债3996亿元,一年内到期的非流动负债770亿元。光这几项相加金额就高达6640亿元。而重点是其货币资金只有781亿元。

2019年,绿地控股剔除预收款后的资产负债率为82.8%;净负债率为163.4%;货币资金与短期债务之比为0.67%。

可以看出来,绿地控股的资金链非常紧张,一旦操作不当,就有可能引发更严重的后果。

目前来看,对于这项即将出炉的房企融资新规,上述处于红色档的房企离及格线都远没达到。按照座谈会的要求,这些踩中三条红线的企业需要于9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整。无疑,这对它们来说并不是一个容易的调整。

如果说处于红色档的房企处境艰难的话,那些不小心踩中一道/二道红线的房企又将如何应对这次大洗牌?资本邦分别以第二梯队的阳光城和第三梯队的碧桂园及万科为例分析。

第二梯队

当阳光城的高管还没意识到企业即将进入一个即将融不到资的困局下,对于阳光城的未来会是什么呢?

阳光城,负债营收成正比

阳光城执行董事吴建斌曾公开“企业要想实现快速的发展、可持续发展,就必须继续要追求高周转的打法,而且在相当一段时间,高财务杠杆是根本降不下来,一是没有这个条件,二是也没有降的理由,三是它能够推动公司的快速发展,从心理上也不需要(降)”

可以说阳光城现在高负债,高杠杆经营策略,是被阳光城自己认可的,而在不断借钱扩大发展自己业务的经营理念下,阳光城当前的负债规模果然不负众望。数据显示,2019年,阳光城剔除预收款后的资产负债率为77.6%,净负债率为145.4%,货币资金与短期债务之比为1.15。截止到今年一季度末,公司有息负债总额超千亿,达到1108.85亿元。阳光城进入第二批队无可厚非。对于已经踩中两条红线的阳光城来说,将采取怎样的措施让自己实现降档回归安全区呢?

第三梯队:

这里不得不说作为高周转的三好学生,碧桂园。以及面对三道红线,第一家公开在业绩发布会上做出表态的万科。

碧桂园:“同心共享+高周转”组合拳

资本邦获悉,碧桂园在此次盘点的三道红线中也仅仅触发了一条:剔除预收款后的资产负债率大于70%。据数据,2019年,碧桂园剔除预收款后的资产负债率为82.7%;净负债率为55.3%;货币资金与短期债务之比为2.14。

在过去的几年里,碧桂园以农村包围城市的战略,在三四线城市疯狂拿下了大量的土地,再以高周转的策略进行极速,从而弯道超车,逆袭万科,规模成为了房地产行业的第一。活脱脱的成为房地产行业一头耀眼的黑马。2018年,碧桂园推出了让人匪夷所思的高周转政策,把周转率做到了人类可以想象的极致,从而一举成名。

虽说资金周转问题解决了,但碧桂园相对应的高效完全保留不了其质量,碧桂园在市场上的口碑均不如其他几家大型房地产商。碧桂园选择的设计采用标准化产品,接到要求后必须当天出设计稿,可想而知每套房型及户型都是Ctrl+V出的,市场上有戏言称,其海南与黑龙江的楼盘的差异也许只有保温层的厚度。

单纯想把房地产做成“快消”类产品其实不会引发巨大非议,碧桂园真正引发市场及非议的是其销量突飞猛进的背后存在的质量诟病。这么多年来,碧桂园独特的发展模式是其笑傲行业的“必杀技”然而随着工程质量问题的集中爆发,“高周转”发展模式在未来或许还有更大的隐忧。

万科:祝九胜表示将重点研究三条红线

万科此次“上榜”也是因为其剔除预收款后的资产负债率大于70%。据数据,2019年,万科剔除预收款后的资产负债率为76.5%;净负债率为36.7%;货币资金与短期债务之比为1.68。

面对即将出台的三条红线,8月28日上午,万科召开2020年中期业绩线上发布会,首席执行官祝九胜,针对市场流传的融资政策“三条红线”表示,出台了重点房企资金监测和融资规则,万科将会重点研究、执行,万科对自己的适应能力非常有信心,称其长期的主张就是当好农民种好地,做好自己的工作。

值得注意的是,今年7月31日,泰禾集团000732.SZ发布公告称公司与万科下属全资子公司海南万益服务有限公司签订股权转让框架协议,泰禾将转让19.9%股份予万科。基本上可以称之为三道红线下“最差学生”的泰禾的三项情况分别是:1剔除预收款后的资产负债率80.7%;2净负债率253.7%;3短债比0.2倍。目前已经踩中一条红线的万科是否还会收购三项均中的泰禾还不得而知。

安全区:央企系房地产

对于绿色档的房企,目前来说相对安全。在目前较为热门的房企中,绿色档央企占了一半,包括保利地产、华润置地、中海地产等。资本邦以最近屡次登上热搜的保利地产展开分析。

保利地产:退群门背后的挣扎

据数据,2019年,保利地产剔除预收款后的资产负债率为67.4%;净负债率为57.1%;货币资金与短期债务之比为2.09。保利地产背靠央企这棵大树,三项指标均未涉及红线范围,均处在政策规定的安全范围之内,但是绿色档就能代表着其安枕无忧吗?

近日,保利地产交出了2020年上半年的成绩单。虽说在疫情影响下,多家房企上半年额有所下滑,但保利地产降幅为TOP5房企中最高。今年上半年,保利地产实现金额2245.4亿元,同比下降11.1%。对比其余四家房企:万科上半年实现合同金额3204.8亿元,同比减少4.05%;恒大上半年实现累计额3488.4亿元,同比增长23.8%;碧桂园累计实现权益口径下的合约额2669.5亿元,同比下降5.32%;融创实现合同金额约1952.7亿元,同比下降8.8%。

按照这个跌幅,保利地产前三的地位岌岌可危。作为TOP5里面的唯一一家央企,虽说目前仍处于政策安全区,但是其行业地位规模能否继续保持,尚未可知。

尾声

可以发现,房企融资“三道红线”试点的推出,意味着房企融资渠道面临全方位。标普信评认为,未来几个月房地产企业的整体外部融资环境,或将从上半年较为宽松的基础上转向偏紧。这可能对房企的流动性产生压力。

与此同时,资本邦注意到房企日益困难的生存环境。

据公开资料显示,今年下半年,房企的债券融资偿还将迎来年内最高峰,境内外融资债券到期规模约为5588亿元,同比增长了58%,其中,8月和11月到期的债券数量最多,甚至有数据表明,以万科、绿地为首的14家房企今年到期债务规模已经超过100亿元。

可以预见,融资新规下,如果房企的杠杆水平接近或超过的红线,其再融资风险或将增加。如若这三道红线开始投入实施,那么属于房地产企业惯有的借新还旧基本是没戏了。房地产面对其债务洪峰到来,自己融资又被限制,连利息都付不起会做出什么表现呢?有市场人士担忧,这可能会导致部分房地产企业表外融资的重新抬头。

不难看出在苛刻的下,现在更重要的是行业大逻辑发生变化,行业进入“区间”时代,囤地模式背后的“加杠杆、赌增值”的金融行为将出局,房地产行业将大洗牌,真正具备造血能力的“经营行为”房企将迎来二次绽放期。

本文相关词条概念解析:

红线

『アカイイト』是日本游戏公司SUCCESS于2004年10月21日发售的于PlayStation2(P2)平台运行的15禁和风Galgame(美少女恋爱游戏)。正式汉化名称为《红线》。同时汉化版的《红线》除了对PS2原版进行了汉化,同时还发布了PC移植版。本作为SUCCESS公司为数不多的纯AVG游戏之一,同时也是作为主营家用机游戏的SUCCESS公司未被官方或国外代理商PC化的游戏之一。

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