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在三道红线的高压下,0095.HK,如何自处

  • 日期:2020-11-09 10:54:52
  • 来源:互联网
  • 编辑:小狐
  • 阅读人数:428

10月15日,在中泰证券组织的线上路演中,绿景中国地产(0095.HK)对公司发展布局和竞争优势的梳理,尤其是层对“三道红线”的看法,引起了笔者的注意。“三道红线”是指层根据资产负债率(剔除预收款后)净负债率、短债比等三项资金链指标,对房企的融资实施分类。

笔者查阅资料显示,截止2020年6月30日,绿景土储约1450万平方米,可售货值超过4000亿元,可满足公司未来10年的发展需求。其中,白石洲项目已于今年8月底完成80%的股权注入,启动在即,且早已获得光大银行用于拆迁贷和贷的207亿授信绿景的短期和长期发展看来早已做好了充足的资金准备。

虽然“三道红线”首次从房企内部限制有息债务增长,对房地产行业影响重大,但具体来看,不同发展模式的房企受影响程度不一,尤其是绿景中国这样以城市为主的非高周转类型的房企,受影响程度远低于其他追求规模增长的房企。下文我们从政策本身和绿景中国特殊的发展模式两大方面来具体分析。

1“三道红线”重在约束,而非打击

8月以来,“三道红线”频频,但全面实施的具体日期始终尚无口径的公开确认。媒体称,目前有12家房企正在试点实施,包括碧桂园、恒大、万科、融创等,要求2023年6月30日前完成降负债目标。无论是从实施范围还是时间跨度来看,层在实际推行上还是比较谨慎,不仅先选择龙头房企进行试点,还将降负债的跨度拉长至近3年,给房企预留了较多的准备时间。这也从侧面反映,层提出“三道红线”的真实目的在于促进房地产行业健康发展,重在约束房企的过速发展,避免高价拿地、高杠杆发展等引发风险,并非一味的打击。

在三道红线的高压下,0095.HK,如何自处(图1)

具体来看,“三道红线”重点约束的是在货币宽松周期,高价拿地实现短期内规模快速扩张并长期依靠高杠杆推动高周转的房企,层希望通过限制公司有息负债增长达到增速放缓,质量提升的效果。这也意味着,绿景中国这样通过城市获地,既无高价拿地压力也不盲目追求规模增长的房企,本就不是“三道红线”重点约束的“目标群体”而其特殊的控股股东联合拿地的模式,又将进一步降低公司实际受影响程度。

2专注城市获地模式的优势

在“三道红线”的高压下,绿景中国之所以稳如泰山,一方面是因为获地模式的优势特殊和充裕的土储,另一方面也得益于白石洲旧改项目的良好进展。

作为旧改专家,绿景中国几乎绝迹公开招拍挂市场,依靠城市的模式,长期保持高毛利率水平,并形成了独具特色的增土储模式—由控股股东整合资源进行项目孵化以及后,待条件成熟,再将项目注入到上市公司。不仅无需高价拿地,上市公司也不承担城市前期孵化的时间成本。

以白石洲项目为例,该项目可为上市公司带来巨额可售货值,采用滚动模式分摊资金压力至全周期,由控股股东完成前期沟通后,今年8月以几乎零对价的方式累计注入80%股权至上市公司。并表后,可售商业面积60多万平方米,若将部分作评估增值,预计可直接大幅降低公司杠杆水平,一期住宅进入预售环节后,便可带动公司额的规模增长。

多年来,依靠这种特色模式,绿景中国储备了大量优质土储。截止2020年6月30日,公司土地储备(包含控股股东土地储备)总建面约1450万平方米,逾80%集中在大湾区,可售货值高达4000亿元。具体来看,土储集中在深圳、香港和珠海这些粤港澳大湾区核心城市,项目体量大,利润空间充足。

在三道红线的高压下,0095.HK,如何自处(图2)

而且,不同于其他依靠大量合营、联营公司降低土地成本的房企,绿景中国几乎所有项目都由上市公司或者控股股东100%持股,即使按最差的情况—踩中三条红线,上市公司主体融资受限来假设,公司也可以通过项目融资获取资金,凭借充沛的优质土储和投资性物业进一步拓宽融资渠道。

融资任务基本完成

无论从未来发展规划,还是当前的财务状况来看,绿景中国来年的发展受资金需求的制约有限。从目前披露的融资情况来看,绿景中国2020年的融资任务已经基本完成。

今年3月,绿景中国成功发行一笔4.5亿美元将于2023年到期的优先票据,用于偿还2020年6月到期的5000万美元私募债和8月到期的4亿美元公募债。最近再成功增发了2000万美元。另外两笔可转债也已经达成续期的共识,体现对公司发展前景的认可。在积极的债务下,2020年上半年公司综合融资成本为6.9%,保持健康水平。

白石洲项目盈利可见度清晰

在三道红线的高压下,0095.HK,如何自处(图3)

被豪宅包围的白石洲旧改

在绿景中国的长期发展战略中,以白石洲项目的重要阶段度为节点,将公司发展分为平稳、爆发和稳固期三个阶段。格隆汇团队9月的实地实调显示,目前白石洲项目整体进展顺利,预计2022年底项目进入预售阶段具备可能性。参考绿景中国在深圳其他项目的情况,保守估计毛利率将超过60%,净利率超过30%。首期以住宅和公寓为主,可售货值近400亿元,进入预售后,绿景中国业绩将迎来爆发式增长。

综上所述,作为一家不受规模追逐、长期保持高质量增长的房企,绿景中国的诸多特质在“三道红线”的重压之下尤显珍贵。而随着重大利好项目助推公司进入新阶段,这种深耕城市赛道的长远优势还将发挥更深远的影响。

本文相关词条概念解析:

红线

『アカイイト』是日本游戏公司SUCCESS于2004年10月21日发售的于PlayStation2(P2)平台运行的15禁和风Galgame(美少女恋爱游戏)。正式汉化名称为《红线》。同时汉化版的《红线》除了对PS2原版进行了汉化,同时还发布了PC移植版。本作为SUCCESS公司为数不多的纯AVG游戏之一,同时也是作为主营家用机游戏的SUCCESS公司未被官方或国外代理商PC化的游戏之一。

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